Entre héritage millénaire, art de vivre unique et marché immobilier en pleine structuration, Marrakech s’impose plus que jamais comme l’une des destinations les plus désirables de la planète. Selon la première étude de Knight Frank consacrée au marché résidentiel haut de gamme de la cité ocre, la ville attire une nouvelle génération d’acheteurs internationaux et confirme son statut de référence du luxe méditerranéen.
Pendant longtemps, Marrakech a incarné le rêve oriental des artistes, des écrivains et des voyageurs en quête d’inspiration. Aujourd’hui, la ville marocaine séduit également les investisseurs du monde entier. Plus qu’une destination touristique, elle devient une véritable adresse résidentielle internationale.
Cette évolution est au cœur du premier rapport consacré au marché immobilier résidentiel « prime » de Marrakech publié par le cabinet de conseil international Knight Frank mené en partenariat avec l’agence locale Stella Gallery. L’étude révèle une ville en pleine mutation, portée par une demande internationale croissante, des infrastructures modernisées et une qualité de vie qui continue de faire la différence.
Marrakech, un mythe façonné par l’histoire
Fondée en 1071 par les Almoravides, Marrakech est l’une des quatre villes impériales du Maroc. Située au pied des montagnes de l’Atlas, elle s’est rapidement imposée comme un carrefour commercial et culturel entre l’Afrique subsaharienne, le Maghreb et l’Europe.
Ses remparts ocre, sa médina inscrite au patrimoine mondial de l’UNESCO, ses palais, ses jardins et la célèbre place Jemaa el-Fna participent à un imaginaire qui dépasse largement les frontières marocaines.
Avec plus d’un million d’habitants, Marrakech constitue aujourd’hui le principal pôle touristique du pays et l’un des moteurs économiques du royaume. Artisanat, hôtellerie, restauration, commerce et immobilier alimentent une économie dynamique qui bénéficie pleinement du rayonnement international de la ville.
Mais au-delà de son patrimoine, Marrakech séduit par un art de vivre rare : plus de 300 jours de soleil par an, une gastronomie réputée, des paysages spectaculaires et une proximité immédiate avec l’Europe.
Les personnalités qui ont façonné la légende de Marrakech
Si Marrakech exerce une telle fascination, c’est aussi grâce aux nombreuses personnalités qui ont contribué à son rayonnement.
Le peintre français Jacques Majorelle est l’un des premiers à tomber sous le charme de la ville dans les années 1920. Son jardin, devenu aujourd’hui le célèbre Jardin Majorelle, demeure l’un des sites les plus visités du Maroc.
Dans les années 1980, Yves Saint Laurent et Pierre Bergé donnent une nouvelle dimension au lieu en le sauvant de la destruction. Marrakech devient alors une source d’inspiration majeure pour le créateur, qui y trouve couleurs, lumières et sérénité.
Bien avant eux, Winston Churchill décrivait Marrakech comme « le plus bel endroit pour admirer le coucher du soleil ». Plus récemment, des personnalités telles que Madonna, Richard Branson ou encore de nombreux créateurs, designers et collectionneurs internationaux ont renforcé l’image de la ville comme refuge artistique et destination de prestige.
Un marché immobilier de luxe en pleine accélération
Cette attractivité culturelle se traduit désormais dans les chiffres.
Selon l’étude Knight Frank publiée en mai 2026, les prix de l’immobilier haut de gamme à Marrakech ont progressé de 16 % depuis 2023. Une hausse soutenue qui s’explique par une demande internationale supérieure à l’offre disponible de biens de grande qualité.
« Marrakech n’est plus un simple placement retraite, c’est un maillon d’un portefeuille global de résidences », résume ainsi Mark Harvey, associé chez Knight Frank.
Aujourd’hui, le prix du mètre carré dans les secteurs les plus recherchés oscille entre 5 500 et 7 000 euros. Des niveaux encore largement inférieurs à ceux observés dans d’autres destinations premium comme Marbella (10 200 €/m²), Lisbonne (10 730 €/m²) ou Milan (plus de 22 000 €/m²).
L’étude met également en évidence l’évolution du profil des acquéreurs. Les retraités fortunés ne sont plus majoritaires. La demande est désormais portée par des acheteurs âgés de 40 à 50 ans, souvent encore en activité professionnelle et à la recherche d’une résidence secondaire familiale.
Français, Belges et Britanniques restent très présents, mais ils sont désormais rejoints par la diaspora marocaine installée aux États-Unis, les investisseurs du Golfe ainsi qu’une clientèle américaine en forte progression.
Une ville qui prépare déjà l’après-2030
L’attractivité de Marrakech repose aussi sur les investissements massifs engagés dans les infrastructures.
La Coupe du monde 2030, que le Maroc co-organisera avec l’Espagne et le Portugal, agit comme un puissant accélérateur. L’extension de la ligne à grande vitesse devrait permettre de relier Casablanca à Marrakech en environ 90 minutes. L’aéroport Marrakech-Menara prévoit quant à lui de doubler sa capacité pour atteindre 16 millions de passagers annuels.
Le développement du tourisme accompagne cette dynamique. Le Maroc a accueilli 19,8 millions de visiteurs étrangers en 2025 contre 12,9 millions en 2019. Une croissance qui bénéficie directement au marché locatif haut de gamme, dont les rendements bruts sont estimés entre 7 % et 10 % pour certaines villas destinées à la location saisonnière.
Marrakech, future capitale du luxe méditerranéen ?
À l’image de Dubaï il y a vingt ans ou de Lisbonne plus récemment, Marrakech semble entrer dans une nouvelle phase de son développement. Son patrimoine exceptionnel, son cadre de vie unique, sa fiscalité attractive et l’amélioration rapide de ses infrastructures renforcent son pouvoir de séduction auprès des grandes fortunes internationales.
Mais ce qui distingue la ville ocre de ses concurrentes réside sans doute dans sa capacité à préserver son identité. Derrière les projets immobiliers et les investissements internationaux, Marrakech conserve cette authenticité, cette lumière et cette énergie créative qui ont séduit artistes, écrivains et voyageurs depuis des générations.
L’étude Knight Frank confirme ainsi une tendance de fond : Marrakech n’est plus seulement une destination de vacances. Elle s’affirme désormais comme l’une des adresses résidentielles les plus prometteuses du marché du luxe international, avec l’ambition assumée de rivaliser demain avec les plus grandes capitales méditerranéennes.
Lire aussi > Une hausse modérée pour l’immobilier de luxe en 2025
Photo à la Une : © Miltiadis Fragkidis
